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金年会网页版官网:利好政策不断出台楼市为何仍未见底?每经专访原国家房改课题组组长孟晓苏:加快完善“住房双轨制”实现“市场归市场、保障归保障”2023年年底召开的中央经济工作会议提出,加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。 当前,不少城市的新市民对于通过保障房解决居住问题的期待越来越强,尤其是房价偏高的一线和新一线城市,能不能通过保障房长期解决安心租赁的问题,受到更多关注。 随着房地产利好政策的密集推出以及房地产市场形势的变化,如何看待未来的保障房规划建设?如何判断当前的房地产市场形势?对于当下楼市行情,哪些群体适合买房? 围绕这一系列线年全国召开前夕,原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏接受了《每日经济新闻》(以下简称NBD)记者的专访。 NBD:我们注意到,今年新春多个省份在召开会议时都提出要“解放思想”。近期国务院第三次全体会议强调,坚持用改革的办法解决前进中的问题,勇于打破思维定式和路径依赖。您认为这些关键词能否反应在房地产领域? 孟晓苏:2024年是“十四五”规划的关键一年,也是中华人民共和国成立75周年。而开年之际国务院第三次全体会议提出“勇于打破思维定式和路径依赖”,以及地方的一些表态,我认为释放出了积极的信号,而这些关键词同样适用于房地产行业。 去年房地产相关数据不太乐观,销售额、销售面积均进一步下降。2023年,商品房销售额从2021年的18.2万亿元进一步下降到11.7万亿元,减少了约6.5万亿元。二手房市场也真实地反映了市场信心仍在下滑,以今年1月份二手房价为例,同比、环比均出现下降。 但困难中也看到了希望。保障房与商品房“双轨并行”,有可能让房地产业重回健康轨道;此外,公募REITs(不动产投资信托基金)引入国内市场已进入第四年,目前运行良好。公募REITs的发展不仅有助于解决地方债困局、解决地方基础设施资金来源问题,还会按它的本源促进金融改革,发展直接融资、减少刚性兑付。 NBD:去年房地产利好政策不断出台,但楼市仍在深度调整中下探,房地产风险还需进一步消除。您如何判断当前的房地产市场形势? 按照中国房地产过去的规律,市场曾预测去年下半年就应该走出低迷,不过到现在行业还未真正复苏。我预计至少在今年上半年,楼市状况还不会太好。 回顾2008年房地产市场下滑时,为了鼓励居民购房信心,各地都采取措施推动楼市企稳回升;2015年面对楼市持续下滑,中央提出“房地产去库存”,采取措施促进楼市回暖。我认为当前也需要同样拿出2008年、2015年整治楼市下滑的政策和同等力度,来化解当前房地产业与相关产业面对的困难。 孟晓苏:最近十多年来,我国主要用“限购、限贷”的方式进行楼市调控。目前一些地方的“限购政策”正在逐渐放开,不过并非完全无限制。房地产金融政策相比以前也已经作了很大的调整,但我认为,金融政策是楼市政策中的“非核心政策”,属于辅助性的政策。 以“限购”政策为例,那是在房地产过热时实行的,当时需要“开空调降温”。但现在行业已经进入冬天了,楼市情况发生了根本性变化,这时政策就需要作出相应的调整。 国家对房地产政策的要求已经很明确,现在需要的是相关部门和各个省市有所作为。很多在房地产“过热”时期发布的限制性措施需要因地制宜作出调整。因此,面对今天的形势,我认为特别需要解放思想,尤其需要地方的领导干部们解放思想。 孟晓苏:2008年我曾经提出房价会涨,鼓励居民买房,后来事实证明这个判断是正确的。从前年开始我提示房价会波动,因为购房者普遍信心不足。到今年1月,市场信心不足已造成主要城市二手房价下滑。在房价下跌的预期之下,居民当然会持币观望。只有当大家认为房价不会再下跌了,才会重回楼市。 但是即使房价再下降,低收入群体也很难买得起商品房,因此政策层面应当鼓励为他们提供保障房。如果保障房能够规模化入市,房价自然就会大幅度降低,这样做才能真正实现良性的“降房价”。 如果商品房市场持续承受压力,并因为信心不足造成恶性的房价下降,这对楼市和地方经济都没有好处,而如果楼市运行受阻,就会影响到相关产业,影响到就业,对低收入群体也没有好处。 NBD:2023年年底中央经济工作会议提出,加快推进保障性住房建设。建设保障房也面临着许多具体难题,比如资金从哪里来,怎么定价,怎么配售,怎么管理您对此有什么建议? 孟晓苏:建设保障房的关键是资金。我认为,保障房建设需要中央财政带头出钱。前段时间,中央财政已经发行1万亿元国债用于地方减灾,我认为可以发行同等数量的国债用于各地保障房的建设,这个钱未来是能够收回的。 假如中央财政能出1万亿元,地方财政配套资金1万亿元,再加上银行、信托、保险和社保等资金作为或投资进入,1万亿元很容易放大到5万亿元,这样规模化的保障房建设就可以开展起来了。 而且保障房建设和商品房建设一样,同样能拉动多个行业的发展,并促进就业,地方财政也可以得到税收。 孟晓苏:现在常听到有年轻人哀叹生不逢时,没有赶上以前的房改。我认为不用发愁,保障房建设会给年轻人和新市民家庭提供一次新房改的机会。 从过往的历史来看,保障房已经建了不少,但是供应不足仍是突出问题。现在需要根据各个城市的具体情况,来确定未来还需要建多少。 我相信未来,保障房可以帮助年轻人与新市民家庭走向共同富裕,让他们通过拥有房屋,能进入到中等收入群体的行列。 孟晓苏:如果中央财政能够出钱,当然最好通过央企来引领执行。这样不仅会有投资和建设保证,而且有利于防止某些地方为追求数量,把保障房建到远郊区、小县城,甚至造成无效供给的情况再次发生。 当年的中房集团就是在230多个大中城市建设保障房的。央企把投资分派到各地公司,要求地方提供适合居民生活的城市土地。所以当时各地方政府都争相拿出好地,共同推动了当年的保障房建设。所以我们今后建设保障房,可以借鉴当年的经验。 与此同时,还应该继续要求央企国企退出竞争性房地产领域,让其回归本源。很多央企国企因为多年没有保障房任务,才到商品房市场上和民企竞争,导致有些大城市土地拍卖成了央企国企之间竞争的游戏,民营企业反而退出了商品房市场,这是不正确的。如今有了保障房建设任务,就应当让央企这些“战马”回到“主战场”。 NBD:有些人觉得现在已经到了买房的好时机,也有不少人认为房价还会继续下跌,您怎么看这一观点? 对于符合保障房条件的群体,我不主张他们去买商品房。他们本来就应当享受保障性住房的政策照顾。近年保障房建设在各地并不是完全停止,只是规模不够大。今后规模化保障房建设就可以惠及更多工薪收入家庭。 对于不具备保障房资格的中高收入人群,商品房市场可以为他们提供住房选择。我认为现在房价已持续低迷了不短时间,未来房价不会一直低迷下去。所以该出手的时候就可以考虑出手。否则等到房价再涨起来就可能追不上了。我建议他们注意观察楼市走向,适当的时候可以考虑出手买房。相信商品房价格不会长期处于眼下的低迷形势。 有些城市房价可能率先启动,比如2016年一线城市与强二线城市的房价便率先启动,有些地段房价涨得很猛,购房者没及时出手就失去机会了。再次重申,我不鼓励低收入群体和其他工薪家庭参与到商品房的购买行列,既然有购买保障房的资格,为什么不能等到保障房批量供应的时候来享受政策优惠呢? 如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。未经《每日经济新闻》报社授权,严禁转载或镜像,违者必究。 特别提醒:如果我们使用了您的图片,请作者与本站联系索取稿酬。如您不希望作品出现在本站,可联系我们要求撤下您的作品。 近两年,房地产市场销售出现降温,购房者也越发关注房地产行业宏观政策的导向。 2023年年底召开的中央经济工作会议提出,加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。 当前,不少城市的新市民对于通过保障房解决居住问题的期待越来越强,尤其是房价偏高的一线和新一线城市,能不能通过保障房长期解决安心租赁的问题,受到更多关注。 随着房地产利好政策的密集推出以及房地产市场形势的变化,如何看待未来的保障房规划建设?如何判断当前的房地产市场形势?对于当下楼市行情,哪些群体适合买房? 围绕这一系列线年全国召开前夕,原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏接受了《每日经济新闻》(以下简称NBD)记者的专访。 目前我国房地产市场还未触底 NBD:我们注意到,今年新春多个省份在召开会议时都提出要“解放思想”。近期国务院第三次全体会议强调,坚持用改革的办法解决前进中的问题,勇于打破思维定式和路径依赖。您认为这些关键词能否反应在房地产领域? 孟晓苏:2024年是“十四五”规划的关键一年,也是中华人民共和国成立75周年。而开年之际国务院第三次全体会议提出“勇于打破思维定式和路径依赖”,以及地方的一些表态,我认为释放出了积极的信号,而这些关键词同样适用于房地产行业。 2023年我国商品房销售面积11.17亿平方米,比上年下降8.5% 数据来源:国家统计局 去年房地产相关数据不太乐观,销售额、销售面积均进一步下降。2023年,商品房销售额从2021年的18.2万亿元进一步下降到11.7万亿元,减少了约6.5万亿元。二手房市场也真实地反映了市场信心仍在下滑,以今年1月份二手房价为例,同比、环比均出现下降。 2023年我国商品房销售额11.66万亿元,下降6.5% 数据来源:国家统计局 但困难中也看到了希望。保障房与商品房“双轨并行”,有可能让房地产业重回健康轨道;此外,公募REITs(不动产投资信托基金)引入国内市场已进入第四年,目前运行良好。公募REITs的发展不仅有助于解决地方债困局、解决地方基础设施资金来源问题,还会按它的本源促进金融改革,发展直接融资、减少刚性兑付。 NBD:去年房地产利好政策不断出台,但楼市仍在深度调整中下探,房地产风险还需进一步消除。您如何判断当前的房地产市场形势? 孟晓苏:现在来看,房地产市场还没有触底,消费者普遍还处于观望状态。 按照中国房地产过去的规律,市场曾预测去年下半年就应该走出低迷,不过到现在行业还未真正复苏。我预计至少在今年上半年,楼市状况还不会太好。 回顾2008年房地产市场下滑时,为了鼓励居民购房信心,各地都采取措施推动楼市企稳回升;2015年面对楼市持续下滑,中央提出“房地产去库存”,采取措施促进楼市回暖。我认为当前也需要同样拿出2008年、2015年整治楼市下滑的政策和同等力度,来化解当前房地产业与相关产业面对的困难。 NBD:为何这次放开限购后,购房者对市场的信心没有正常回归? 孟晓苏:最近十多年来,我国主要用“限购、限贷”的方式进行楼市调控。目前一些地方的“限购政策”正在逐渐放开,不过并非完全无限制。房地产金融政策相比以前也已经作了很大的调整,但我认为,金融政策是楼市政策中的“非核心政策”,属于辅助性的政策。 以“限购”政策为例,那是在房地产过热时实行的,当时需要“开空调降温”。但现在行业已经进入冬天了,楼市情况发生了根本性变化,这时政策就需要作出相应的调整。 国家对房地产政策的要求已经很明确,现在需要的是相关部门和各个省市有所作为。很多在房地产“过热”时期发布的限制性措施需要因地制宜作出调整。因此,面对今天的形势,我认为特别需要解放思想,尤其需要地方的领导干部们解放思想。 2023年全国房地产开发投资11.1万亿元,比上年下降9.6% 数据来源:国家统计局 加大保障房建设有助于明显降低房价 NBD:您觉得未来房价走势如何? 孟晓苏:2008年我曾经提出房价会涨,鼓励居民买房,后来事实证明这个判断是正确的。从前年开始我提示房价会波动,因为购房者普遍信心不足。到今年1月,市场信心不足已造成主要城市二手房价下滑。在房价下跌的预期之下,居民当然会持币观望。只有当大家认为房价不会再下跌了,才会重回楼市。 但是即使房价再下降,低收入群体也很难买得起商品房,因此政策层面应当鼓励为他们提供保障房。如果保障房能够规模化入市,房价自然就会大幅度降低,这样做才能真正实现良性的“降房价”。 如果商品房市场持续承受压力,并因为信心不足造成恶性的房价下降,这对楼市和地方经济都没有好处,而如果楼市运行受阻,就会影响到相关产业,影响到就业,对低收入群体也没有好处。 深圳推进城中村住房改造提升,打造年轻人的宜居社区 新华社记者毛思倩 摄 NBD:2023年年底中央经济工作会议提出,加快推进保障性住房建设。建设保障房也面临着许多具体难题,比如资金从哪里来,怎么定价,怎么配售,怎么管理……您对此有什么建议? 孟晓苏:建设保障房的关键是资金。我认为,保障房建设需要中央财政带头出钱。前段时间,中央财政已经发行1万亿元国债用于地方减灾,我认为可以发行同等数量的国债用于各地保障房的建设,这个钱未来是能够收回的。 假如中央财政能出1万亿元,地方财政配套资金1万亿元,再加上银行、信托、保险和社保等资金作为或投资进入,1万亿元很容易放大到5万亿元,这样规模化的保障房建设就可以开展起来了。 而且保障房建设和商品房建设一样,同样能拉动多个行业的发展,并促进就业,地方财政也可以得到税收。 当然,保障房要把地价基本上去除,只付土地成本价,其建筑质量和房屋品质不应低于商品房。 近年来我国房地产开发投资增速持续呈下滑态势 数据来源:国家统计局 央企国企应退出竞争性房地产领域回归保障房主业 NBD:您认为保障房能让哪些群体受益更大? 孟晓苏:现在常听到有年轻人哀叹生不逢时,没有赶上以前的房改。我认为不用发愁,保障房建设会给年轻人和新市民家庭提供一次新房改的机会。 从过往的历史来看,保障房已经建了不少,但是供应不足仍是突出问题。现在需要根据各个城市的具体情况,来确定未来还需要建多少。 我相信未来,保障房可以帮助年轻人与新市民家庭走向共同富裕,让他们通过拥有房屋,能进入到中等收入群体的行列。 NBD:要推动保障房发展,您认为谁适合作为主体去实施建设呢? 孟晓苏:如果中央财政能够出钱,当然最好通过央企来引领执行。这样不仅会有投资和建设保证,而且有利于防止某些地方为追求数量,把保障房建到远郊区、小县城,甚至造成无效供给的情况再次发生。 当年的中房集团就是在230多个大中城市建设保障房的。央企把投资分派到各地公司,要求地方提供适合居民生活的城市土地。所以当时各地方政府都争相拿出好地,共同推动了当年的保障房建设。所以我们今后建设保障房,可以借鉴当年的经验。 与此同时,还应该继续要求央企国企退出竞争性房地产领域,让其回归本源。很多央企国企因为多年没有保障房任务,才到商品房市场上和民企竞争,导致有些大城市土地拍卖成了央企国企之间竞争的游戏,民营企业反而退出了商品房市场,这是不正确的。如今有了保障房建设任务,就应当让央企这些“战马”回到“主战场”。 NBD:有些人觉得现在已经到了买房的好时机,也有不少人认为房价还会继续下跌,您怎么看这一观点? 孟晓苏:我们要分析购房人群,具体到对方是保障房购买对象还是商品房购买对象。 对于符合保障房条件的群体,我不主张他们去买商品房。他们本来就应当享受保障性住房的政策照顾。近年保障房建设在各地并不是完全停止,只是规模不够大。今后规模化保障房建设就可以惠及更多工薪收入家庭。 对于不具备保障房资格的中高收入人群,商品房市场可以为他们提供住房选择。我认为现在房价已持续低迷了不短时间,未来房价不会一直低迷下去。所以该出手的时候就可以考虑出手。否则等到房价再涨起来就可能追不上了。我建议他们注意观察楼市走向,适当的时候可以考虑出手买房。相信商品房价格不会长期处于眼下的低迷形势。 NBD:您预计房地产市场什么时候触底?有什么具体的参考指标或信号吗? 孟晓苏:何时到达谷底不好预测,而且各个城市触底的时间也不会一样。 有些城市房价可能率先启动,比如2016年一线城市与强二线城市的房价便率先启动,有些地段房价涨得很猛,购房者没及时出手就失去机会了。再次重申,我不鼓励低收入群体和其他工薪家庭参与到商品房的购买行列,既然有购买保障房的资格,为什么不能等到保障房批量供应的时候来享受政策优惠呢? 电子科技大学(深圳)高等研究院执行院长汤志伟:面向行业的垂直大模型将是我国实体经济和数字经济深度融合发展的重点 上一篇:警惕房产头部企业不景气造成的产业链连锁风险 下一篇:逐步企稳下房地产业新发展模式如何建立? |